« Est-ce que le décret tertiaire s'applique à mon cabinet ? » La question revient souvent chez les dentistes, kinés, commerçants, experts-comptables ou dirigeants de PME que nous rencontrons à Orléans, Olivet ou Saint-Jean-le-Blanc. La réponse dépend moins de la taille de votre activité que de la surface tertiaire du bâtiment ou du site dans lequel vous êtes installé.
Ce guide fait le point, textes officiels à l'appui, sur qui est concerné, les objectifs à atteindre, la déclaration annuelle, les sanctions et les évolutions récentes. Il indique aussi ce que les petits sites non assujettis ont intérêt à faire quand même. Il ne remplace pas l'analyse de votre situation par un bureau d'études ou un conseil juridique.
Qu'est-ce que le décret tertiaire ?
Le « décret tertiaire » désigne l'obligation de réduction des consommations d'énergie des bâtiments tertiaires issue de la loi ÉLAN, aujourd'hui intégrée au Code de la construction et de l'habitation. Le ministère l'appelle désormais dispositif Éco Énergie Tertiaire (EET). Il vise les activités tertiaires marchandes comme non marchandes : bureaux, commerces, santé, enseignement, hôtellerie, services.
L'idée est simple : chaque assujetti suit ses consommations année après année et met en place un plan d'actions pour les faire baisser par paliers jusqu'en 2050. Le suivi passe par une plateforme nationale, OPERAT, gérée par l'ADEME.
Votre local est-il concerné par le seuil de 1 000 m² ?
Selon l'article R174-22 du Code de la construction et de l'habitation, les propriétaires et, le cas échéant, les locataires sont assujettis dans trois cas :
- Un bâtiment qui n'accueille que des activités tertiaires sur une surface de plancher d'au moins 1 000 m².
- Les parties d'un bâtiment à usage mixte (par exemple logements et commerces) dont les surfaces tertiaires cumulées atteignent 1 000 m².
- Un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou un même site, dont les surfaces tertiaires cumulées atteignent 1 000 m².
Le point clé pour une petite structure : c'est la surface tertiaire du bâtiment ou du site qui compte, pas seulement celle de votre local. Un cabinet de 150 m² installé dans un immeuble de bureaux, un pôle de santé ou une galerie commerciale de plus de 1 000 m² tertiaires entre donc dans le dispositif. À l'inverse, une boutique de centre-ville ou un cabinet médical en rez-de-chaussée d'immeuble d'habitation, dont la surface tertiaire totale reste sous le seuil, n'est pas assujetti.
Le texte précise aussi que si l'activité tertiaire baisse ensuite sous 1 000 m², ceux qui continuent d'y exercer restent assujettis. Sont en revanche exclus les constructions provisoires, les lieux de culte et les activités opérationnelles de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure.
Propriétaire ou locataire : qui fait quoi ?
L'obligation pèse à la fois sur le propriétaire et sur le preneur à bail. Mieux vaut donc clarifier, levier par levier, ce qui relève de chacun, et adapter le bail par avenant si nécessaire. En pratique, le propriétaire porte souvent les travaux sur le bâti et les équipements collectifs, le locataire les usages, les réglages et ses propres aménagements.
| Votre situation | Éco Énergie Tertiaire | Décret BACS | Ce que nous conseillons |
|---|---|---|---|
| Local isolé, surface tertiaire du bâtiment ou du site inférieure à 1 000 m² (cabinet, boutique, agence) | Non assujetti | Non, sauf chauffage ou climatisation de plus de 70 kW | Actions à faible coût, DPE en cas de vente, travaux à l'occasion d'un réaménagement |
| Local de moins de 1 000 m² dans un bâtiment, une partie de bâtiment ou un site dont les surfaces tertiaires cumulées atteignent 1 000 m² | Assujetti (propriétaire et locataire) | Selon la puissance des systèmes de chauffage ou de climatisation | Se coordonner avec le bailleur ou le syndic, vérifier les déclarations OPERAT |
| Bâtiment ou site tertiaire de 1 000 m² et plus (siège de PME, plateau de bureaux, centre médical) | Assujetti | Oui si plus de 70 kW (au plus tard le 1er janvier 2030) ou plus de 290 kW (depuis le 1er janvier 2025) | Plan d'actions pluriannuel, études énergétiques, travaux phasés |
Quels objectifs atteindre en 2030, 2040 et 2050 ?
Le dispositif fixe une baisse de la consommation d'énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence. Chaque assujetti peut choisir l'une des deux voies prévues :
- La valeur relative : un pourcentage de baisse par rapport à votre propre année de référence, qui ne peut pas être antérieure à 2010.
- La valeur absolue : un niveau de consommation en kWh/m²/an fixé par arrêté pour chaque catégorie d'activité, en référence aux bâtiments neufs. Elle est utile si vous avez déjà beaucoup amélioré vos locaux.
Selon l'arrêté du 10 avril 2020 dans sa version consolidée, l'année de référence couvre 12 mois consécutifs entre 2010 et 2022. Si elle n'est pas renseignée avant le 30 septembre 2027, c'est la première année pleine d'exploitation déclarée sur OPERAT qui s'applique. Le ministère prévoit une vérification de l'atteinte des objectifs de la première décennie fin 2031.
Comment se passe la déclaration annuelle sur OPERAT ?
Chaque année, les consommations de l'année précédente doivent être saisies sur OPERAT au plus tard le 30 septembre, avec les surfaces et les indicateurs d'intensité d'usage (horaires, effectifs, etc.). Les consommations 2026 seront donc à déclarer avant le 30 septembre 2027. La plateforme délivre ensuite une attestation numérique annuelle, complétée par une notation « Éco Énergie Tertiaire » qui situe l'avancement de votre démarche.
Concrètement, il vous faut : vos factures ou relevés d'énergie (électricité, gaz, réseau de chaleur), la surface de plancher exacte de vos locaux, et la répartition des rôles avec votre bailleur ou les autres occupants du site. Si vous êtes locataire dans un immeuble de bureaux ou un centre médical, commencez par demander au propriétaire ou au gestionnaire ce qui a déjà été déclaré : la structure de déclaration (qui déclare quoi, sur quel périmètre) se décide souvent à l'échelle du bâtiment.
Quelles sanctions, et peut-on moduler ses objectifs ?
D'après la fiche de synthèse du ministère, l'absence de déclaration ou de programme d'actions entraîne, après mise en demeure, une publication sur un site de l'État (principe du « name and shame »). Le non-respect du programme d'actions peut s'y ajouter sous forme d'amende administrative, jusqu'à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale.
Les objectifs peuvent être modulés dans trois situations : contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ; changement d'activité ou variation de son volume ; coûts manifestement disproportionnés par rapport aux économies attendues. La modulation liée au volume d'activité est calculée automatiquement par OPERAT. Les autres exigent un dossier technique, que le ministère situe au 30 septembre 2027 pour la première décennie. Ce dossier doit pouvoir être produit sous quinze jours si l'administration le demande.
Qu'est-ce qui a changé en 2025 et 2026 ?
- Décret BACS reporté : le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 a repoussé de 2027 à 2030 l'échéance d'automatisation des bâtiments tertiaires existants équipés d'un chauffage ou d'une climatisation de plus de 70 kW.
- Attestation OPERAT : un arrêté du 1er août 2025, entré en vigueur le 7 septembre 2025, a modifié les règles de l'attestation annuelle. La mesure transitoire qui rendait facultatifs l'évaluation du respect de l'obligation et l'affichage a pris fin le 1er juillet 2026.
- Année de référence : l'arrêté consolidé fixe au 30 septembre 2027 la date limite pour la renseigner, faute de quoi la première année pleine d'exploitation est retenue.
- Seuil et objectifs : à la date de cet article, nous n'avons relevé dans les textes officiels consultés ni modification du seuil de 1 000 m², ni report des objectifs 2030.
Moins de 1 000 m² : que faire quand même ?
La plupart des cabinets, agences et commerces indépendants du Loiret échappent au décret tertiaire. Ce n'est pas une raison pour ignorer le sujet : l'énergie pèse sur vos charges, et la performance du local compte de plus en plus lors d'une vente ou d'une reprise de bail.
Vérifier si le décret BACS vous vise
Le décret BACS, codifié à l'article R175-2 du Code de la construction et de l'habitation, impose un système d'automatisation et de contrôle aux bâtiments tertiaires dont le chauffage ou la climatisation dépasse 70 kW de puissance nominale utile, quelle que soit la surface. Pour l'existant, l'obligation s'applique lors du renouvellement du système et au plus tard le 1er janvier 2030, sauf si le retour sur investissement dépasse dix ans, aides déduites. Un petit cabinet est en général loin de ce seuil, mais un commerce équipé d'une climatisation puissante peut l'approcher : vérifiez la puissance sur la plaque des équipements ou votre contrat de maintenance.
Connaître la performance de son local
Pour un bâtiment tertiaire, le diagnostic de performance énergétique est obligatoire notamment en cas de vente et pour une construction neuve. Même sans vente prévue, un DPE ou un diagnostic énergétique réalisé par un professionnel certifié donne une base chiffrée pour hiérarchiser les travaux.
Engager des travaux à faible coût
- Programmer le chauffage et la climatisation selon vos horaires réels (réduit la nuit, le week-end et pendant les congés).
- Remplacer l'éclairage ancien par des luminaires LED avec détection de présence dans les circulations, sanitaires et réserves.
- Faire entretenir et régler les équipements de chauffage, de climatisation et de ventilation, et vérifier les consignes de température.
- Traiter les points faibles visibles : joints de menuiseries, portes d'entrée qui restent ouvertes, vitrages simples.
- Profiter d'un réaménagement pour isoler, changer les menuiseries ou remplacer un système de chauffage en fin de vie, plutôt que d'y revenir plus tard.
Comment passer à l'action avec ADM Construction ?
Le décret tertiaire se gagne surtout au moment des travaux : un réaménagement de plateau, une rénovation de cabinet ou une reprise de local sont les meilleures occasions d'améliorer l'éclairage, la régulation, l'enveloppe et le confort. Contractant général tous corps d'état à Saint-Jean-le-Blanc depuis 2002, ADM Construction intègre ces sujets dès la conception, en lien avec les bureaux d'études thermiques quand une étude est nécessaire.
Pour aller plus loin, consultez notre guide de rénovation et d'aménagement de bureaux, nos pages dédiées aux bureaux et locaux d'activités et aux cabinets médicaux et dentaires. Vous avez un projet à Orléans, Olivet ou ailleurs dans le Loiret ? Contactez-nous pour en parler et définir les travaux utiles à votre local.
